Cele

Zarządzanie Nieruchomościami przez jakość i profesjonalizm

Oferujemy usługi spełniające najwyższe standardy, dążąc do pełnego zadowolenia klientów i realizacji ich oczekiwań. Specjalizujemy się w zarządzaniu nieruchomościami dla wspólnot mieszkaniowych z Czechowic-Dziedzic, Bielska-Białej, powiatu bielskiego i okolic, a także dla osób prywatnych oraz właścicieli nieruchomości prywatnych, komercyjnych i użyteczności publicznej. Jako licencjonowany zarządca nieruchomości proponujemy przejrzyste rozliczenia i optymalizację kosztów utrzymania oraz zarzadzanie zgodne z Ustawą o własności lokali mieszkalnych z 24 czerwca 1994 roku z późniejszymi zmianami, angażując właścicieli w proces współdecydowania.

Ofertę naszą kierujemy do:

wspólnoty mieszkaniowe

z terenu województw śląskiego i małopolskego

osoby prywatne

chcący powierzyć zarządzanie swoimi nieruchomościami

właściciele nieruchomości komercyjnych

nieruchomosci usługowe

i nie tylko

instytucje publiczne

zainteresowane naszym wsparciem

Zarządzanie nieruchomościami

Obowiązki i uprawnienia zarządcy

I.1.1 Zakres obowiązków i uprawnień zarządcy

Zarząd, to podejmowanie wszelkich decyzji i czynności, które zmierzają do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym. Zarząd lub w imieniu jego wybrany Zarządca winien również podejmować wszelkie starania w celu inwestowania w nieruchomość, aby uzyskać w przyszłości pożytki obniżające koszty członków wspólnoty.

Uprawnienia i obowiązki Zarządcy wynikają z przepisów Ustawy
o Gospodarce Nieruchomościami[1], Ustawy o własności lokali[2] jak również innych ustaw i przepisów wykonawczych. Szczegółowy zakres uprawnień
jak i obowiązków powinna określać umowa o zarządzanie nieruchomością.

I.1.1.1 Wykaz obowiązków i uprawnień Zarządcy nieruchomości

prowadzenie dokumentacji technicznej i finansowej dla zarządzanej nieruchomości;
sporządzanie projektów uchwał podejmowanych przez wspólnotę;
wykonywanie uchwał podejmowanych przez wspólnotę;
prowadzenie spraw meldunkowych zgodnie z obowiązującymi przepisami;
zapewnienie dostaw mediów – energii elektrycznej, cieplnej, wody, odprowadzenia ścieków, odbioru odpadów stałych;
zlecanie utrzymania czystości i należytego porządku w zakresie wspólnego użytkowania pomieszczeń wspólnych;
zlecanie usuwania skutków awarii;
zlecanie bieżącej konserwacja części wspólnych nieruchomości;
zlecanie do wykonania bieżących remontów;
terminowe dokonywanie opłat z tytułu ubezpieczenia majątku wspólnoty
i zobowiązań podatkowych;
windykacja zaległości;
zwoływanie corocznych zebrań sprawozdawczych wspólnoty;
określanie wysokości zaliczek na koszty bieżącej eksploatacji i fundusz remontowy;
zawieranie umów z firmami na wykonywanie usług na rzecz wspólnoty;
prowadzenie ewidencji dotyczącej lokali i ich mieszkańców
dokonywanie wszelkich rozliczeń poprzez rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej.

I.1.1.2 Wykaz czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej decydują o podjęciu przez Zarząd lub Zarządcę czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Do tych czynności należą:

ustalenie zaliczek na koszty bieżącej eksploatacji i na fundusz remontowy;
przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
ustalenie wynagrodzenia dla zarządu lub zarządcy nieruchomości;
ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania;
wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej;
udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów po powstaniu odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
wyrażenie zgody na zmianę wysokości udziałów;
dokonywanie podziału nieruchomości wspólnej;
wytaczanie powództwa w stosunku do właścicieli zalegających z opłatami lub uporczywie i rażąco naruszających porządek domowy;
udzielanie Zarządowi pełnomocnictw do zawierania umów stanowiących czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

[1] -Dz.U. Nr 115 poz.741 z 1997 roku z późniejszymi zmianami

[2] -Dz.U. Nr 85 poz. 388 z 1994 roku z późniejszymi zmianami

Zarządzanie

BIURO OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI EDWARD MORYTO oferuje pełen pakiet usług niezbędnych do prawidłowego zarządzania i administrowania nieruchomością, które można podzielić na trzy podstawowe grupy:

1. czynności administracyjne i techniczne

2. kompleksowa obsługa księgowa

3. obsługa prawna

Nieruchomości , z którymi nasza firma zawarła umowę o zarządzanie mają zapewnione wszystkie usługi zawarte w ww. grupach w ramach kompleksowej obsługi nieruchomości. Taki model współpracy jest najwłaściwszy , ponieważ zarządzanie nieruchomościami wymaga wiedzy i doświadczenia w wielu dziedzinach a życie szybko pokazuje, że w procesie zarządzania nieruchomością problemy z zakresu księgowości , prawa i budownictwa stale się przenikają. W przypadku nieruchomości komercyjnych możliwe jest także przejęcie wszelkich obowiązków związanych z obsługą najemców lokali użytkowych.

Czynności administracyjne

Prowadzenie ewidencji lokali, właścicieli lokali wraz z przypadającymi im udziałami w nieruchomości wspólnej oraz najemców w lokalach nie wyodrębnionych
Zawieranie w imieniu wspólnoty umów dla nieruchomości z dostawcami energii elektrycznej, energii cieplnej, ciepłej i zimnej wody, gazu, odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości
Zawieranie umów dla nieruchomości wspólnej na usługi kominiarskie i inne usługi związane z prawidłowym funkcjonowaniem urządzeń technicznych w nieruchomości wspólnej (dźwig osobowy, domofon, antena zbiorcza)
Ubezpieczenie nieruchomości wspólnej
Wyszukiwanie usługodawców, negocjowanie cen i warunków umów oraz ich zawieranie na usługi związane z zarządem nieruchomością wspólną, merytoryczną kontrolę faktur wystawianych przez usługodawców, kontrolę wykonania umów przez usługodawców oraz zmienianie i rozwiązywanie dotychczasowych umów w przypadkach gospodarczo uzasadnionych
Organizacja i obsługa zebrań wspólnoty mieszkaniowej
Wykonywanie zleconych przez zarząd wspólnoty czynności związanych z zebraniami właścicieli lokali, zawiadamianie o zebraniach, powiadamianie właścicieli o treści uchwał podjętych w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Wynajmowanie pomieszczeń w nieruchomości wspólnej w zamian za uzyskanie na rzecz wspólnoty pożytków. Wynajem może nastąpić wyłącznie na podstawie uchwały wspólnoty
Wydawanie zaświadczeń lub poświadczanie wniosków o przyznanie dodatku mieszkaniowego lub pomocy społecznej
Zapewnienie właścicielom informacji o sytuacji wspólnoty oraz dostępu do jej dokumentów
Powiadamianie właścicieli lokali o zmianie wysokości opłat związanych z dostawami mediów oraz usług dla nieruchomości
Sporządzanie protokołów szkód i utrzymywanie w tych sprawach kontaktów z firmami ubezpieczeniowymi
Prowadzenie teczek wspólnot mieszkaniowych wraz z dokumentacją z zebrań wspólnoty
Prowadzenie w imieniu wspólnoty wszelkiej korespondencji z urzędami, kontrahentami i członkami wspólnoty w zależności od zaistniałych spraw i potrzeb.
Reprezentacja wspólnoty na zewnątrz

Nie pobieramy żadnych dodatkowych opłat za przejęcie nieruchomości od dotychczasowego zarządcy, przygotowywanie korespondencji, uchwał i innych dokumentów dla właścicieli lokali ani za doręczenie ich odbiorcom bezpośrednio lub za pośrednictwem poczty.

Czynności techniczne

Dbanie z należytą starannością o stan nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawy prawo budowlane
Sporządzanie planów przeglądów wymaganych ustawą Prawo budowlane, wraz z propozycją preliminarza kosztów
Zlecanie i kontrola bieżących napraw i konserwacji budynku
Prowadzenie dokumentacji technicznej nieruchomości
Przygotowywanie planów remontów
Przedstawianie ofert w przedmiocie umów z dostawcami mediów, wykonawcami robót i usług
Wyszukiwanie wykonawców robót budowlanych, organizowanie przetargów, negocjowanie cen i warunków umów, przedkładanie najkorzystniejszych ofert
Nadzór nad pracą firm wykonujących remonty i modernizację oraz uczestnictwo w komisji przy odbiorze ilościowym i jakościowym wykonywanych robót i usług

Obsługa księgowa

Prowadzenie ksiąg rachunkowych w wersji elektronicznej
Wykonywanie sprawozdania dla Głównego Urzędu Statystycznego
Sporządzanie bilansu rocznego wraz z deklaracją dla Urzędu Skarbowego
Przechowywanie dokumentacji statystycznej i księgowej wspólnoty
Obsługa rachunku bankowego wspólnoty
Prowadzenie sprawozdawczości wspólnoty dla urzędów zgodnie z obowiązującymi przepisami
Prowadzenie indywidualnych rozliczeń zużycia mediów dla poszczególnych właścicieli raz w roku
Kontroling finansów wspólnot
Współpraca z bankiem –wysyłanie przelewów, odbiór wyciągów, wyłapywanie i korygowanie pomyłek bankowychWindykacja należności
Sporządzanie rocznych planów gospodarczych i finansowych
Sporządzanie sprawozdań z realizacji planów gospodarczych i finansowych

Każda wspólnota jest samodzielna pod względem finansowym. Nie praktykujemy zakupów zbiorczych ze środków kilku wspólnot, jak również każda wspólnota posiada niezależne konta bankowe.

W wyniku stosowania tych zasad rozliczenia finansowe w poszczególnych nieruchomościach są przejrzyste i sprawdzalne.

Obsługa prawna

Współpracujemy ze sprawdzoną kancelarią prawną specjalizującą się w tematyce związanej z rynkiem nieruchomości, której w razie potrzeby, na podstawie odrębnego zlecenia , można powierzyć prowadzenie nawet najbardziej skomplikowanych spraw sądowych.

W ramach kompleksowej obsługi nieruchomości zapewniamy podstawową obsługę prawną, obejmującą:

Obsługę windykacji należności, począwszy od zgromadzenia niezbędnych dokumentów potrzebnych do dochodzenia roszczeń na drodze sądowej, przez przygotowanie pozwów sądowych, aż do skierowania prawomocnego tytułu wykonawczego do komornika (bez zastępstwa procesowego). Radca Prawny zawsze występuje za nas w sądach a jego koszty pokrywa strona która proces przegrywa.
Konsultacje prawne przy sporządzaniu bardziej skomplikowanych uchwał, umów czy regulaminów wewnętrznych.

Wynagrodzenie zarządcy

Dla każdej Wspólnoty Mieszkaniowej proponujemy jako koszty zarządzania i administrowania w tym „wynagrodzenie zarządcy” kwoty liczone od m2 p.u. mieszkania (bez powierzchni przynależnej) . Obecnie usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi są zwolnione z podatku VAT.

Wynagrodzenie zarządcy jest ustalane indywidualnie dla każdej Wspólnoty Mieszkaniowej.

Uwaga: przy rozpatrywaniu naszej oferty, proszę rozważyć fakt ,że część zarządców oferując swe usługi określa cenę za wynagrodzenie zarządcy, w której nie mieści się cała gama usług i kosztów własnych określanych potem jako „usługi koszty dodatkowe”. Skutek jest taki, że zarządca obciąża wspólnotę mieszkaniową odrębnymi kosztami np. za prowadzenie księgowości, sporządzania pism w sprawach wspólnoty i ich ekspedycji, zawieranie umów i wystawianie rachunków za pożytki itp.

Elementy kalkulacyjne

W skład stawki za usługi zarządzania nie wchodzą koszty eksploatacyjne, na które składają się :

Koszty utrzymania technicznego, drobne remonty i konserwacje – w tym przegląd instalacji gazowej , elektrycznej i inne przeglądy
Koszty utrzymania czystości i zieleni
Ubezpieczenie budynku
Usługi kominiarskie
Usługi bankowe
Zastępstwo procesowe

Powyższe koszty eksploatacyjne należałoby przyjąć wg. rozliczenia z ubiegłego roku. Wszystkie koszty rozliczamy zgodnie z Ustawą o własności lokali.

Przepisy, które zmuszają Wynajmującego i Właściciela do ponoszenia wymienionych wyżej kosztów przedstawia tabela nr 1.

L.p.	Pozycje kalkulacyjne	Podstawy ustawowe	Uwagi
1	Koszty utrzymania technicznego	Art. 61 Prawa Budowlanego Art. 662 §1 KC	Pod sankcją grzywny
2	Koszty administrowania		Wymóg prowadzenia dokumentacji do celów podatkowych i statystycznych i innych
3	Koszty utrzymania czystości	Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach	Pod sankcją grzywny
4	Ubezpieczenie budynku		Środki na zabezpieczenie lokalu zamiennego w przypadku zdarzenia losowego